В работе каждого риэлтора бывают особенные случаи, которыми он хочет поделиться с коллегами и потенциальными клиентами, собственниками недвижимости. Серия постов (планирую 3-4 штуки) будет посвящена описанию именно такой, сложной и поучительной истории, связанной с кадастровой стоимостью.Чем она может быть вам полезна? Собственники из нее могут узнать, какие «ловушки» их ждут при продаже или покупке собственности, и как их избежать. Коллеги же могут изучить мой опыт по оспариванию кадастровой стоимости: выбор тактики, сложности и успехи, и, возможно, почерпнут что-нибудь полезное для себя.
Предыстория. Неправильные действия клиентов, приведшие к высокому НДФЛ
Если вкратце, то ситуация у наших клиентов была такая: они купили 3-х комнатную квартиру в фазе строительства в жилом комплексе в Кунцево. Но так как она не отвечала потребностям семьи, летом 2015 года ее решили продать. В собственности она находилась менее 3-х лет. Была и еще одна сложность, которая значительно ухудшала ситуацию – договор дарения. В свое время глава семьи оформил договор на одного из своих совершеннолетних детей, не зная о том, что теперь продажа квартиры будет убыточной для семьи.
В чем была проблема? Так как договор дарения предполагает безвозмездную передачу квартиры, в случае ее продажи при расчете подоходного налога они не могли указать сумму, которая была потрачена на ее покупку.
Комментарий. В том случае, если сумма подтвержденных расходов на недвижимость превышает 1 млн. рублей, при расчете НДФЛ до 2016 года использовали формулу «доходы – расходы». К примеру, если в покупку и строительство было вложено 16 млн. рублей, а продана квартира была, например, за 20 млн. рублей, то формула подсчета налога была бы такой:
(20 млн. – 16млн.)* 13% = 520 тыс.
Вполне приемлемая сумма для НДФЛ при продаже недвижимости, но рассчитывать на нее клиенты не могли, так как ранее заключили договор дарения. Поэтому в 2015 году расчет НДФЛ для них делался бы по этой формуле:
(сумма, за которую продали квартиру) – 1 млн. (налоговый вычет) * 13% = сумма платежа по НДФЛ
Клиенты изначально планировали продать квартиру за 21 млн. (хотя мы понимали, что стоимость завышена). Сумма налога, которую они должны были заплатить, составила бы:
21 млн. – 1 млн. (налоговый вычет) * 13% = 2,6 млн.
(подсчет НДФЛ от желаемой продажи)
Огромная сумма! Конечно, в этой ситуации нам нужно было изыскивать законные способы для ее уменьшения. О том, что и как мы делали, и причем здесь оспаривание кадастровой стоимости, читайте в следующих постах.
PS Кому интересно узнать историю побыстрее можете перейти на наш блог и прочитать две очень подробные статьи на эту актуальную тему Ссылка. К сожалению, история еще не закончилась полностью. Через недели две я напишу чем все-таки это закончилось...
С уважением, Светлана Орленко
